주택임대소득 과세 기준 2026 완벽정리
1주택·2주택·간주임대료부터 분리과세 선택까지, 확정된 기준만 표로 정리합니다
“집 한 채 월세 주는 정도인데, 세금 신고까지 해야 하나?”라는 질문을 자주 듣습니다. 주택 수, 월세인지 전세인지, 보증금 규모에 따라 과세 여부가 갈립니다. 2026년에는 고가주택 보증금에 대한 간주임대료 기준도 추가됐습니다. 오늘은 국세청·소득세법에서 확인된 수치만으로, 과세 판정·계산식·분리과세 선택을 초보 눈높이로 정리합니다. 읽기 전에 메모해 두면 좋은 것은 세 가지입니다. 부부합산 주택 수, 월세가 있는 집과 없는 집, 보증금 합계입니다. 이 세 칸만 있으면 아래 표가 “내 이야기”로 읽히기 시작합니다.
1. 도입 — 월세·전세 받으면 세금이 붙나요?
직장인이 집을 하나 더 갖게 되는 경우는 많습니다. 부모님 집을 물려받거나, 이사하면서 예전 집을 전세·월세로 두는 식입니다. 이때 “임대사업자”라는 말과 “신고”라는 말이 한꺼번에 들어와 부담이 커집니다.
핵심은 단순합니다. 월세 수입과 보증금(전세금)에 붙는 간주임대료를 나눠 보는 것입니다. 월세는 “실제로 받은 돈”, 간주임대료는 “보증금을 맡긴 대신 생긴 이익을 세법에서 임대수입으로 보는 금액”입니다. 둘을 한 문장으로 섞으면 “전세만 줬는데 왜 세금?”이라는 오해가 생깁니다.
또 하나. 주택 수는 부부합산으로 셉니다. 본인 명의만 1채여도 배우자 명의가 있으면 세대 기준으로 주택 수가 늘어날 수 있습니다. 오늘은 표로 “몇 채면 무엇을 과세하는지”부터 잡고, 2026년 개정·계산 예시·분리과세까지 이어가겠습니다.
2. 보유 주택 수별 과세 여부 — 표로 한눈에
국세청 주택임대소득 안내의 기본 틀은 아래와 같습니다. 1주택은 원칙 비과세이지만 예외가 있고, 2주택부터 월세가 과세되며, 보증금·전세금의 간주임대료는 3주택 이상(부부합산)과 2026년 추가 기준을 함께 봅니다.
| 구분 | 월세 수입 | 보증금·전세금(간주임대료) |
|---|---|---|
| 1주택 (국내) | 원칙 비과세. 단 기준시가 12억원 초과 주택의 월세는 과세(2023년 귀속부터 12억원 기준) | 원칙적으로 간주임대료 과세 대상이 아님(아래 2026 개정·예외 별도) |
| 1주택 (국외) | 국외 주택 월세는 과세 | 국내 기준과 별도로 확인 필요(신고 시 국세청 안내 확인) |
| 2주택 이상 | 월세 수입 전액 과세 | 기존: 3주택 이상(부부합산)+보증금 합계 3억원 초과 시 간주임대료 과세. 2026년 개정으로 고가주택 2채·보증금 합계 12억원 초과 기준 추가 |
| 3주택 이상(부부합산) | 월세 수입 전액 과세 | 보증금 합계 3억원 초과 시 간주임대료 과세 |
“1주택이면 무조건 세금 없다”는 말은 위험합니다. 기준시가 12억원을 넘는 고가 1주택의 월세는 과세 대상입니다. 국외에 둔 주택의 월세도 과세입니다. 정확한 요건·계산은 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 및 세무 전문가 확인이 필요합니다.
표를 볼 때는 “월세 칸”과 “보증금 칸”을 세로로 따로 읽으세요. 월세가 없어도 간주임대료가 붙을 수 있고, 반대로 간주임대료 대상이 아니어도 월세는 과세될 수 있습니다. 2주택 이상이면 월세는 전액 과세 쪽을 먼저 열어 두는 편이 안전합니다. 배우자 명의·공동명의가 있으면 부부합산 주택 수를 다시 세어 보세요.
3. 2026년 간주임대료 개정 — 무엇이 추가됐나
기존에는 부부합산 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘을 때 간주임대료를 계산하는 구조가 널리 안내됐습니다. 2026년 개정으로 기준시가 12억원 초과 고가주택 2채를 소유하고 보증금 합계가 12억원을 초과하는 경우에도 간주임대료 과세 대상에 추가됩니다. 적용 시점은 2026.1.1. 이후 개시하는 과세기간분부터입니다. 근거는 소득세법 제25조 제1항 제2호, 시행령 제53조 제1항입니다.
| 구분 | 개정 전(기존 안내) | 2026년 개정 추가 |
|---|---|---|
| 대상 주택 수 | 3주택 이상(부부합산) | 기준시가 12억원 초과 고가주택 2채 소유(부부합산 기준과 함께 확인) |
| 보증금 합계 | 3억원 초과 | 12억원 초과 |
| 적용 시점 | 기존 과세기간 안내 기준 | 2026.1.1. 이후 개시하는 과세기간분부터 |
| 근거 | 소득세법·시행령 간주임대료 규정 | 소득세법 제25조 제1항 제2호, 시행령 제53조 제1항 |
💡 초보 체크 포인트
- 주택 수는 부부합산입니다. 배우자 명의를 반드시 포함해 세어 보세요.
- 고가주택 판단은 기준시가 12억원 초과 여부입니다.
- 월세 과세와 간주임대료 과세는 별개 칸입니다. 둘 다 해당할 수 있습니다.
4. 소형주택 특례 — 주택 수에서는 빠지지만 월세는 들어갑니다
주거전용면적 40㎡ 이하이고, 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료를 계산할 때 주택 수에서 제외됩니다. 즉, “몇 채냐”를 셀 때 소형주택은 빼 줄 수 있다는 뜻입니다.
다만 반드시 기억할 점이 있습니다. 소형주택에서 발생한 월세는 수입금액에 포함됩니다. 주택 수 특례와 월세 수입 포함은 다른 이야기입니다. “소형이니까 월세도 안 잡힌다”고 단정하면 신고가 어긋날 수 있습니다. 정확한 요건·계산은 국세청 안내 및 세무 전문가 확인이 필요합니다.
소형주택 특례 기간이 2026년 말까지이므로, 그 이후 규정이 어떻게 이어지는지는 신고 시점에 다시 확인해야 합니다. 이 글에서는 확정되지 않은 연장을 가정하지 않습니다.
실무에서 자주 헷갈리는 문장은 이렇습니다. “소형이라서 주택 수에서 뺐으니, 그 집 월세도 안 넣어도 된다.” 특례 문구는 간주임대료의 주택 수 계산에 관한 것이고, 월세 수입금액 포함 여부는 별도입니다. 주거전용면적 40㎡·기준시가 2억원 조건을 서류로 확인할 때도 해당 과세기간 기준을 봐야 합니다.
5. 간주임대료 계산식 — 숫자 없이도 구조만 익히기
간주임대료는 아래 식으로 계산합니다. 국세청이 안내하는 기본 구조입니다.
− 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자·할인료·배당금 합계액
용어를 쉽게 풀면 이렇습니다. 적수는 “얼마를 며칠 동안 맡겼는지”를 합친 개념입니다. 60%와 1/365는 연간 이자 성격으로 환산하는 비율입니다. 정기예금이자율은 연도마다 고시됩니다. 2025년 귀속은 3.1%입니다. 2026년 귀속 이자율은 아직 확정 고시되지 않았으므로, 신고 시점에 국세청 확인이 필요합니다.
보증금을 받은 주택이 2채 이상이면, 보증금 적수가 가장 큰 주택부터 순서대로 3억원을 차감합니다. 추계신고를 할 때에는 금융수익(수입이자·할인료·배당금)을 차감하지 않습니다. 이 점도 장부·증빙 방식과 추계 방식이 갈립니다. 이자율을 잘못 가져오면 결과가 어긋납니다. 2025년 귀속은 3.1%로 안내된 사례를 따라가면 되고, 2026년 귀속은 고시가 나온 뒤 그 수치를 써야 합니다. “작년에 3.1%였으니 올해도 같다”고 가정하지 마세요. 차감하는 금융수익도 해당 임대사업부분에서 발생한 분에 한정됩니다.
6. 계산 예시 — 비소형주택 3채(2025년 귀속, 국세청 공개 사례 숫자)
아래는 국세청 공개 사례에 나온 숫자를 그대로 따라가는 예시입니다. 비소형주택 3채를 단독으로 임대하고, 2025년 귀속·정기예금이자율 3.1%를 전제로 합니다.
- A주택: 보증금 1.5억 / 월세 100만원
- B주택: 보증금 1억 / 월세 없음
- C주택: 보증금 3.5억 / 월세 130만원
단계별로 보면 이해가 쉽습니다.
① 월세 수입금액
A: 100만원 × 12 = 12,000,000원
C: 130만원 × 12 = 15,600,000원
B는 월세가 없으므로 0원입니다.
② 간주임대료
사례 결과값은 A 2,790,000원, B 1,860,000원, C 930,000원입니다.
보증금이 큰 주택부터 3억원을 차감하는 순서와 적수·이자율(3.1%)이 반영된 결과입니다.
직접 손으로 재계산할 때는 적수·보유일수·차감 순서를 국세청 계산 안내와 맞춰야 합니다.
③ 총수입금액 합계
월세 12,000,000 + 15,600,000 + 간주임대료 2,790,000 + 1,860,000 + 930,000
= 33,180,000원입니다.
총수입금액이 2,000만원을 넘으므로, 이 사례에서는 분리과세 선택이 아니라
종합과세로 갑니다.
합계를 다시 한 줄로 적으면 이렇습니다. 월세 합계 27,600,000원 + 간주임대료 합계 5,580,000원 = 33,180,000원. 2,000만원 선을 크게 넘기 때문에 “분리과세로 끝낼까?”라는 선택지가 열리지 않습니다. 본인 보증금·월세가 사례보다 작으면 2,000만원 이하 구간으로 내려갈 수 있으니, 먼저 총수입금액을 구해 보고 그다음에 분리·종합을 판단하세요.
⚠️ 사례를 내 집에 바로 붙이지 마세요
보증금 변동일·공실·부부합산·소형주택 특례 여부에 따라 결과가 달라집니다. 위 숫자는 공개 사례의 결과값이며, 이 글에서 새로운 이자율·세액을 창작하지 않습니다. 정확한 계산·신고는 홈택스 및 세무 전문가 확인이 필요합니다.
7. 분리과세 vs 종합과세, 등록 vs 미등록
주택임대 총수입금액 합계가 2,000만원 이하이면 분리과세(14%)와 종합과세(6~45%) 중 선택할 수 있습니다. 2,000만원을 초과하면 다른 종합소득과 합산해 종합과세하며, 선택권이 없습니다. 참고로 2019년 귀속부터 2,000만원 이하도 과세 대상입니다. (2014~2018년 소득분은 비과세였던 시기가 있었습니다.)
| 총수입금액 | 과세 방식 | 초보 판단 포인트 |
|---|---|---|
| 2,000만원 이하 | 분리과세(14%) 또는 종합과세(6~45%) 선택 | 다른 소득·공제에 따라 유리한 쪽이 달라짐. 모의계산으로 비교 |
| 2,000만원 초과 | 종합과세만 가능 | 선택권 없음. 위 사례(33,180,000원)가 이 구간 |
| 적용 시기 | 2019년 귀속부터 2,000만원 이하도 과세 | 2014~2018년 소득분은 비과세였던 시기와 구분 |
분리과세를 선택할 때 필요경비율·기본공제는 등록 여부에 따라 달라집니다. 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대료 증가율 5% 이하 요건을 충족하는 등록임대주택은 필요경비율 60%, 기본공제 400만원입니다. 미등록은 필요경비율 50%, 기본공제 200만원입니다. 기본공제는 임대소득 외 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에만 적용됩니다.
| 구분 | 필요경비율 | 기본공제 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 등록임대주택 | 60% | 400만원 | 세무서+지자체 모두 등록, 임대료 증가율 5% 이하 |
| 미등록 | 50% | 200만원 | 기본공제는 임대소득 외 종합소득금액 2,000만원 이하일 때만 |
“등록하면 무조건 유리하다”고 단정하지는 않습니다. 등록 요건·의무·증가율 제한을 지키는지와, 본인의 다른 소득 구조에 따라 체감 세부담이 달라집니다. 홈택스 모의계산으로 두 안을 비교하는 편이 안전합니다.
기본공제 400만원·200만원은 “누구나 무조건”이 아닙니다. 임대소득 외 종합소득금액이 2,000만원을 넘으면 기본공제 적용이 제한됩니다. 필요경비율만 보고 세액을 단정하지 말고, 다른 소득 칸을 먼저 적어 두세요. 등록임대는 세무서와 지자체 모두 등록해야 하며, 임대료 증가율 5% 이하 요건도 함께 봅니다.
임대소득이 생기면 세금뿐 아니라 건강보험 피부양자 자격·지역가입자 보험료에도 영향을 줄 수 있습니다. 소득·재산 기준은 건강보험 피부양자 탈락 기준 총정리와 은퇴 후 건강보험료 총정리에서 “임대소득이 건강보험료에 미치는 영향” 흐름으로 이어서 보시면 됩니다.
8. 사업자등록 — 20일 이내, 미등록 가산세 0.2%
주택임대 사업을 시작하면 사업개시일부터 20일 이내에 사업자등록을 신청해야 합니다. 미등록 시에는 미등록 기간 주택임대수입금액의 0.2% 가산세가 적용됩니다. (2020년 소득분부터 적용)
“조금 있다가 등록하면 되지”가 가산세로 이어질 수 있습니다. 이 글은 신고 회피나 꼼수를 안내하지 않습니다. 기한과 가산세 존재만 명확히 알려 드리는 것이 목적입니다. 절차·서류는 홈택스·세무서 안내를 따르세요. 개시일을 달력에 표시해 두고 20일 안을 지키면, 나중에 가산세 이야기부터 시작할 필요가 줄어듭니다. “조금 벌었으니 괜찮겠지”와 미등록 가산세는 별개 칸입니다.
노후 현금흐름을 주택·연금과 같이 보고 싶다면 기초연금 수급자격 총정리도 함께 보시면 “세금 칸”과 “복지·연금 칸”을 섞지 않고 정리하는 데 도움이 됩니다. 임대소득 총수입금액이 2,000만원을 넘으면 분리과세를 선택할 수 없고 근로소득 등 다른 종합소득과 합산해 6~45% 누진세율이 적용됩니다. 그래서 본인 근로소득이 어느 구간에 있는지 먼저 파악해두는 것이 좋습니다. 연소득·실수령 감각을 빠르게 보고 싶을 때는 연봉·소득 계산기를 참고용으로 써 보실 수 있습니다. (임대소득 전용 신고 계산기는 아니며, 홈택스 신고를 대체하지 않습니다.)
9. 자주 묻는 질문
Q. 1주택인데 월세를 받으면 무조건 비과세인가요?
원칙은 비과세입니다.
다만 기준시가 12억원 초과 주택의 월세는 과세이며(2023년 귀속부터 12억원 기준),
국외 주택 월세도 과세입니다.
정확한 요건은 국세청 안내를 확인하세요.
기준시가는 실거래가와 다를 수 있으니, “우리 집 시세”만으로 12억을 판단하지 마세요.
Q. 전세만 줬는데 왜 세금 이야기가 나오나요?
전세·보증금은 월세와 달리 “받은 월세”가 없어도,
일정 요건(3주택 이상·보증금 합계 3억원 초과 등, 2026년 고가주택 2채·보증금 12억원 초과 추가)을
충족하면 간주임대료가 임대수입으로 잡힐 수 있습니다.
Q. 소형주택이면 세금이 아예 없나요?
아닙니다.
2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외될 수 있어도,
그 주택에서 난 월세는 수입금액에 포함됩니다.
Q. 총수입 2,000만원 이하면 신고 안 해도 되나요?
2019년 귀속부터 2,000만원 이하도 과세 대상입니다.
다만 분리과세와 종합과세 중 선택이 가능할 수 있습니다.
“비과세”와 “선택 과세”를 혼동하지 마세요.
Q. 2026년 간주임대료 이자율은 얼마인가요?
2025년 귀속 정기예금이자율은 3.1%입니다.
2026년 귀속 이자율은 아직 확정 고시되지 않았으므로 신고 시점에 국세청 확인이 필요합니다.
Q. 배우자와 집을 나눠 갖고 있으면 1주택으로 보나요?
주택 수는 부부합산으로 계산합니다.
명의를 나눴다고 해서 각자 1주택으로 단정하지 마세요.
공동명의·배우자 단독명의를 합쳐 세는 습관이 신고 실수를 줄입니다.
10. 마무리 — 먼저 ‘몇 채·월세·보증금’만 적으세요
정리하면 이렇습니다. 1주택은 원칙 비과세이나 고가·국외 월세 예외가 있습니다. 2주택 이상 월세는 과세입니다. 간주임대료는 3주택 이상·보증금 3억원 초과 구조에 더해, 2026년부터 고가주택 2채·보증금 합계 12억원 초과 기준이 추가됩니다. 소형주택은 주택 수 특례와 월세 포함을 구분하세요. 총수입 2,000만원을 기준으로 분리·종합과세가 갈리고, 등록 여부에 따라 필요경비율·기본공제가 달라집니다. 사업자등록은 개시일부터 20일 이내, 미등록 가산세는 0.2%입니다.
단톡방의 “임대소득 ○○%”를 내 통장에 바로 붙이지 마세요. 오늘 표로 방향을 잡은 뒤, 홈택스 안내·신고 도움으로 내 숫자를 확인하는 순서가 안전합니다. 서류로는 임대차계약서, 기준시가 확인 자료, 부부합산 주택 목록만 먼저 모아 두셔도 상담·모의계산이 훨씬 빨라집니다. 세금 칸과 건보·기초연금 칸은 창구가 다르니, 같은 날 한 번에 섞어 단정하지 마세요.
본 글은 2026년 9월 기준 정보이며, 세법은 개정될 수 있습니다. 실제 신고 시에는 국세청 홈택스 또는 세무 전문가 상담을 권장합니다.
신고 전에 한 줄만 더 점검하세요. 부부합산 주택 수, 월세 합계, 보증금 합계, 소형주택 특례 해당 여부, 사업자등록 기한입니다. 다섯 칸을 채워 두면 홈택스 화면의 항목 이름과 바로 대응됩니다. 이 글의 숫자는 공개된 확정 사실과 사례에만 기대며, 개인 세액을 예측하지 않습니다. 확정되지 않은 이자율·연장 여부는 비워 두고 신고 시점에 확인하세요.
📎 출처·참고
본 글은 2026년 9월 기준 정보이며, 세법은 개정될 수 있습니다. 실제 신고 시에는 국세청 홈택스 또는 세무 전문가 상담을 권장합니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 개인별 상황이 다르니 재무·법률 자문이 아닙니다.